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分戶驗收怎么驗？
發布時間：2024-03-07
分戶驗收：由建設單位組織監理、施工等單位依據施工圖設計文件和有關工程質量驗收標準等，對每戶住宅套內的主體結構、實體觀感、使用功能質量等進行檢查，并形成驗收記錄的質量驗收活動。
2024分戶驗收內容及程序
新版分戶驗收管理辦法中將之前一次分戶驗收分為兩個階段進行：主體結構驗收階段和竣工驗收階段；要求有條件的地區試點開展邀請購房人參與分戶驗收；鼓勵建設單位委托有資質的第三方專業機構、社會力量參與分戶驗收；要求工程質量監督機構加強分戶驗收監督抽查；將分戶驗收與“一證兩書”制度結合，對分戶驗收記錄進行質量信息公示并告知購房人。關于分戶驗收的內容及程序，規定如下：
01分戶驗收內容
分戶驗收分為兩個階段進行：主體結構階段分戶驗收和竣工驗收階段分戶驗收。
（一）主體結構階段分戶驗收。主體結構驗收合格、住宅套內空間形成后，應按計劃、方案對每戶住宅的結構工程觀感質量、結構尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。開展穿插施工的項目，可根據實際情況分段組織驗收。內容主要包括：
1. 樓地面、墻面和天棚混凝土觀感質量；
2. 裝配式構件安裝觀感質量；
3. 二次圍護結構觀感質量；
4. 室內主要空間尺寸偏差；
5. 室內水電安裝預留預埋觀感質量。
（二）竣工驗收階段分戶驗收。單位（子單位）工程竣工驗收前，應對每戶住宅觀感質量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。內容主要包括：
1. 室內空間、構件尺寸；
2. 樓地面、墻面和天棚面層質量；
3. 門窗安裝質量；
4. 防水工程質量；
5. 建筑節能工程質量；
6. 給排水、采暖系統安裝質量；
7. 室內電氣工程安裝質量；
8. 欄桿、護欄等強制性條文規定的安全防護設施設置與安裝質量；
9. 吊頂、隔斷、墻面飾面、樓地面飾面、門窗、木作、廚衛、電氣、消防、安防、智能化工程等其它內容。
02分戶驗收程序
分戶驗收小組由建設單位項目負責人及專業技術人員、監理單位項目總監理工程師及專業監理工程師、施工單位項目負責人及技術（質量）負責人等人員組成，建設單位項目負責人為分戶驗收小組組長。分戶驗收應按以下程序進行：
（一）施工單位自檢。施工總承包單位完成設計和合同約定的相關施工內容后，應首先進行全面的自檢，并在住宅工程樓地面、墻面相應部位做好暗埋水、電、暖管線區域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）電氣回路標識等。
（二）施工單位申請分戶驗收。施工單位自檢合格后向監理單位提交書面申請（附表1），經監理單位審核通過后報送建設單位。
（三）建設單位組織驗收。建設單位組織相關人員，按照預先制定的《住宅工程質量分戶驗收方案》配備必要的檢查工具、檢測儀器，開展驗收工作。
分戶驗收以實體測量、觀感目測等方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶、逐間進行記錄，對每戶存留5至10張照片資料。照片資料應清晰體現驗收時間、樓棟編號、房屋編號、參驗人員等。
（四）質量問題處置。對分戶驗收過程中發現的質量問題，驗收小組應書面通知責任單位整改，對整改問題的描述應清晰、準確，有定量數據。質量問題全部整改完成并經監理單位或建設單位確認后，方可認定該戶房屋分戶驗收合格。驗收小組應留存質量問題整改前后的對比照片。
（五）形成驗收結果。建設單位應按要求對分戶驗收記錄進行質量信息公示，將《住宅工程質量分戶驗收記錄》張貼于戶內醒目位置，并作為《住宅工程質量保證書》的附件。鼓勵建設單位將分戶驗收記錄制作成二維碼等形式，便于購房人通過手機掃碼等方式查看、留存。
附:住建廳通知原文
住宅工程質量分戶驗收管理辦法
第一條 為進一步加強全省住宅工程質量驗收管理，強化建設單位工程質量首要責任，落實各方主體責任，推動住宅工程品質全面提升，根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，結合實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指由建設單位組織監理、施工等單位依據施工圖設計文件和有關工程質量驗收標準等，對每戶住宅套內的主體結構、實體觀感、使用功能質量等進行檢查，并形成驗收記錄的質量驗收活動。
第三條 本辦法適用于本省行政區域內依法開工建設的新建商品住宅和保障性住宅工程。
第四條 省住房和城鄉建設廳負責全省分戶驗收的業務指導。縣級及以上住建主管部門及其委托的工程質量監督機構（包括實際履行工程質量監督職能的隊、站、服務中心等機構，下同）具體實施分戶驗收監督管理。
第五條 建設單位應將做好分戶驗收作為落實工程質量首要責任的重要內容和具體實踐，應督促施工、監理等單位落實分戶驗收工作責任。
建設單位應牽頭實施分戶驗收，會同施工、監理、物業（已確定物業公司的項目）等單位，成立分戶驗收工作小組，編制分戶驗收方案，對分戶驗收工作質量負總責。
第六條 分戶驗收分為主體結構階段分戶驗收和竣工驗收階段分戶驗收。
（一）主體結構階段分戶驗收。主體結構驗收合格、住宅套內空間形成后，應按計劃、方案對每戶住宅的結構工程觀感質量、結構尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。開展穿插施工的項目，可根據實際情況分段組織驗收。
（二）竣工驗收階段分戶驗收。單位（子單位）工程竣工驗收前，應對每戶住宅觀感質量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。
第七條 分戶驗收應按以下程序進行。
（一）施工單位自檢。施工總承包單位完成設計和合同約定的相關施工內容后，應首先進行全面的自檢，并在住宅工程樓地面、墻面相應部位做好暗埋水、電、暖管線區域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）電氣回路標識等。
（二）施工單位申請分戶驗收。施工單位自檢合格后向監理單位提交書面申請（附表1），經監理單位審核通過后報送建設單位。
（三）建設單位組織驗收。建設單位組織相關人員，按照預先制定的《住宅工程質量分戶驗收方案》配備必要的檢查工具、檢測儀器，開展驗收工作。
分戶驗收以實體測量、觀感目測等方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶、逐間進行記錄，對每戶存留5至10張照片資料。照片資料應清晰體現驗收時間、樓棟編號、房屋編號、參驗人員等。
（四）質量問題處置。對分戶驗收過程中發現的質量問題，驗收小組應書面通知責任單位整改，對整改問題的描述應清晰、準確，有定量數據。質量問題全部整改完成并經監理單位或建設單位確認后，方可認定該戶房屋分戶驗收合格。驗收小組應留存質量問題整改前后的對比照片。
（五）形成驗收結果。建設單位應按要求對分戶驗收記錄進行質量信息公示，將《住宅工程質量分戶驗收記錄》張貼于戶內醒目位置，并作為《住宅工程質量保證書》的附件。鼓勵建設單位將分戶驗收記錄制作成二維碼等形式，便于購房人通過手機掃碼等方式查看、留存。
第八條 《住宅工程質量分戶驗收方案》應明確分戶驗收的具體程序、標準、成員等。
分戶驗收小組由建設單位項目負責人及專業技術人員、監理單位項目總監理工程師及專業監理工程師、施工單位項目負責人及技術（質量）負責人等人員組成，建設單位項目負責人為分戶驗收小組組長。
鼓勵建設單位邀請部分業主代表或委托有資質的第三方專業機構、社會力量參與驗收。試點投保工程質量保險的住宅工程，鼓勵受委托的工程質量保險風險管理（TIS）機構參與分戶驗收。
第九條 分戶驗收內容主要包括：
（一）主體結構階段的分戶驗收內容
1.樓地面、墻面和天棚混凝土觀感質量；
2.裝配式構件安裝觀感質量；
3.二次圍護結構觀感質量；
4.室內主要空間尺寸偏差；
5.室內水電安裝預留預埋觀感質量。
（二）工程竣工驗收前分戶驗收內容
1.室內空間、構件尺寸；
2.樓地面、墻面和天棚面層質量；
3.門窗安裝質量；
4.防水工程質量；
5.建筑節能工程質量；
6.給排水、采暖系統安裝質量；
7.室內電氣工程安裝質量；
8.欄桿、護欄等強制性條文規定的安全防護設施設置與安裝質量；
9.吊頂、隔斷、墻面飾面、樓地面飾面、門窗、木作、廚衛、電氣、消防、安防、智能化工程等其它內容。
第十條 每套住宅驗收完畢，建設或監理單位負責據實填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄》（附表2），住宅工程中實際存在的檢查子項均不得甩項、漏項；分戶驗收合格后，監理單位按單位工程匯總分戶驗收情況，填寫《住宅工程質量分戶驗收情況匯總表》（附表3），對本階段分戶驗收作出結論。各方參驗人員應在分戶驗收記錄及匯總表上簽字確認，其中總監理工程師、施工單位項目經理還應加蓋個人執業印章，《住宅工程質量分戶驗收情況匯總表》應加蓋公章。
《住宅工程質量分戶驗收情況匯總表》一式4份，建設、監理、施工單位分別留存1份，另1份報送工程質量監督機構。分戶驗收記錄應納入工程竣工驗收檔案。
第十一條 對依法納入監督范圍的住宅工程，工程質量監督機構應加強分戶驗收監督管理，應將分戶驗收監督抽查納入計劃，并作為重點監督內容。分戶驗收合格后，由建設單位向工程質量監督機構申請分戶驗收監督抽查。
（一）抽查分戶驗收程序、資料。重點抽查分戶驗收的人員資格、人員配備是否符合要求，分戶驗收方案是否落實，驗收小組提出的質量問題是否整改閉合，分戶驗收記錄和匯總表中的簽字、蓋章是否齊全等。
（二）抽查現場實體質量。加強對分戶驗收工作的監督抽查，開展分戶驗收結果比對性復核。現場實體質量監督抽查時，每個單位工程隨機監督抽查不少于5戶，每種戶型至少抽查1戶，且頂層、底層各至少抽查1戶；其中，進行比對性復核不少于3戶。對于群體工程可以適當減少抽查和比對性復核樣本，但總量不得少于10戶，每種戶型抽查不應少于1戶，且頂層、底層各不少于1戶。工程質量監督機構可對分戶驗收監管實施差異化管理。
（三）分戶驗收監督抽查結果處置。工程質量監督機構發現工程質量達不到驗收規范要求、安全和使用功能不滿足要求、相關單位在分戶驗收中弄虛作假等情況，應責令整改。必要時，應要求建設單位重新組織分戶驗收。
第十二條 工程質量監督機構要求重新組織的分戶驗收應實施“提級驗收”，由項目建設、施工、監理等單位上一級分管技術質量的負責人參加分戶驗收或現場駐點督導。
第十三條 各地工程質量監督機構應在《湖北省建設工程質量監督系統》中開展分戶驗收監督工作，省廳利用信息系統對相關工作情況進行統計分析，并將結果作為對各級工程質量監督機構考核的重要指標。
第十四條 各地可結合實際制定分戶驗收實施細則，但不能簡化程序或降低標準。
第十五條 本辦法由省住房和城鄉建設廳負責解釋。
第十六條 本辦法自發布之日起施行，有效期為5年。原《湖北省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》自本辦法發布之日廢止。
附表：
1. 《住宅工程質量分戶驗收申請表》
2. 《住宅工程質量分戶驗收記錄》
3. 《住宅工程質量分戶驗收情況匯總表》
上一條：施工現場標準化管理
下一條：建設工程竣工驗收全流程
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